Qu'est-ce qu'une VEFA ?
La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, est un contrat par lequel un promoteur vend un logement à construire ou en cours de construction. L'acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur réalisation. Le Code civil définit cette vente, et le Code de la construction et de l'habitation (CCH) en fixe les règles protectrices. Les articles du CCH consacrés à la vente d'immeuble à construire sont consultables sur Légifrance. Ces articles fixent le contenu du contrat, le rythme des paiements et les garanties : ce code encadre l'opération de bout en bout.
Quels sont les avantages de l'achat dans le neuf ?
Un logement conforme aux normes de construction récentes, sans travaux à prévoir avant longtemps.
Des frais d'acte réduits par rapport à l'ancien, et un prix qui inclut la TVA, au taux normal de 20 % en France métropolitaine. Une TVA réduite existe dans certaines zones, sous conditions.
Un choix large de logements tant que tous ne sont pas réservés : étage, orientation, type de finitions.
Des garanties légales que l'ancien n'offre pas, détaillées plus bas.
Quelles sont les étapes d'un achat en VEFA ?
Un achat sur plan suit toujours le même parcours, de la réservation à la remise des clés. Chaque étape a ses documents et ses délais.
1. Le contrat de réservation
Le promoteur vous réserve un logement et vous remet un plan et une notice descriptive, qui précise les matériaux et les équipements. Vous versez un dépôt de garantie plafonné : 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, 2 % si elle l'est entre un et deux ans, rien au-delà. Vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours. Le contrat prévoit aussi une condition suspensive si vous financez l'achat par un prêt.
2. La signature de l'acte de vente chez le notaire
Le notaire vous adresse le projet d'acte au moins un mois avant la signature. Ce délai sert à relire la notice descriptive, le prix, la date de livraison et l'attestation de garantie financière d'achèvement. Le détail des mentions obligatoires figure sur la fiche de Service-Public consacrée à l'acte de vente d'un logement en VEFA.
3. Le paiement au fil de la construction
Vous ne payez pas tout à la signature. Le promoteur appelle les fonds selon l'état d'avancement du chantier, dans la limite de plafonds fixés par le code.
| Stade de la construction | Paiement cumulé maximal |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % du prix |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % du prix |
| Livraison du logement | 100 % : solde de 5 % |
Exemple chiffré
Sophie réserve un appartement de 300 000 €. L'acte de vente est signé quatre mois plus tard : son dépôt de garantie ne peut pas dépasser 5 %, soit 15 000 €.
Elle aura versé au plus 105 000 € à l'achèvement des fondations, 210 000 € à la mise hors d'eau et 285 000 € à l'achèvement. Les 15 000 € restants sont réglés à la livraison.
Illustration des plafonds légaux. L'échéancier réel est fixé par le contrat de vente.
4. La livraison
Le jour de la livraison, vous visitez le logement avec le promoteur et vous notez sur le procès-verbal les défauts visibles, appelés réserves. Ce document joue le rôle d'un état des lieux. Vous recevez les clés et vous réglez le solde du prix. Les défauts visibles découverts ensuite se signalent dans le mois qui suit.
Quelles garanties protègent l'acquéreur ?
C'est le grand atout de la VEFA : l'acheteur est couvert avant et après la livraison. La garantie financière d'achèvement, la GFA, est obligatoire. Elle est délivrée par une banque ou un assureur, qui s'engage à financer la fin des travaux si le promoteur ne peut plus le faire. Le notaire s'assure de sa présence avant la vente. Les autres garanties, prévues par le Code civil et le Code de la construction et de l'habitation, courent à partir de la réception des travaux. Leur texte figure sur Légifrance.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Garantie financière d'achèvement (GFA) | Jusqu'à l'achèvement | Le financement de la fin de la construction |
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés, quelle que soit leur nature |
| Bon fonctionnement | 2 ans | Les équipements dissociables : volets, robinetterie, radiateurs |
| Garantie décennale | 10 ans | Les désordres qui touchent la solidité de l'immeuble ou le rendent inhabitable |
Quels points vérifier avant de signer ?
Un achat en VEFA se prépare. Quatre vérifications évitent la plupart des mauvaises surprises.
Le promoteur : ses réalisations passées, la présence de la GFA dans le contrat, le nombre de logements déjà réservés.
Le délai de livraison : la date prévue, les causes de report admises et la pénalité en cas de retard.
Le prix : ferme ou révisable, places de stationnement, frais annexes, et coût d'un éventuel loyer pendant le chantier.
L'emplacement : la zone, les transports, les projets d'urbanisme voisins. Un plan ne montre pas le quartier.
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La VEFA est-elle adaptée à votre projet ?
Notre recommandation : acheter en l'état futur d'achèvement convient si vous pouvez attendre la livraison et si vous privilégiez un logement neuf, garanti et sans travaux. Ces avantages ont une contrepartie, le délai. Relisez chaque document avant la signature, et faites valider votre financement avant la réservation. En France, la loi protège particulièrement les acquéreurs de logements neufs : profitez de chaque délai qu'elle vous accorde.
La VEFA est l'une des portes d'entrée de l'investissement immobilier. Pendant la construction, votre apport peut rester placé sur une assurance-vie, où il demeure disponible.
Questions fréquentes sur la VEFA
Quand paie-t-on un logement acheté en VEFA ?
Le prix se règle au fil de la construction. Les versements cumulés ne peuvent pas dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % est versé à la livraison, à la remise des clés.
Peut-on se rétracter après la signature du contrat de réservation ?
Oui. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours calendaires, qui débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat. Il peut renoncer à son achat sans motif ni pénalité, et son dépôt de garantie lui est alors restitué.
Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ?
Le contrat de vente indique un délai de livraison et peut prévoir une pénalité de retard à la charge du promoteur. Vérifiez cette clause avant la signature chez le notaire, ainsi que les causes de report admises, comme les intempéries. Un retard a aussi des effets sur votre prêt et votre logement actuel.
Quelle différence entre réception et livraison en VEFA ?
La réception est l'étape où le promoteur accepte les travaux réalisés par les entreprises. La livraison intervient ensuite : l'acquéreur visite le logement, signale les défauts visibles, reçoit les clés et règle le solde du prix. Les garanties légales courent à partir de la réception.
Avertissement. Cette page délivre une information générale et non personnalisée, qui ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.